Mester Nándor független, hivatalos ingatlanszakértővel beszélgettünk az építőipar és az ingatlanpiac helyzetéről – mi volt a járvány előtt, mi a járvány következménye és mi jöhet utána. A rutinos elemzőt az ingatlanpiac trendjeiről, nagy változásairól és apró rezdüléseiről kérdeztünk. Igyekeztünk a tények mögé látni, vajon milyen látható és rejtett mozgatórugók befolyásolják a piacot, miként hatnak a fejlesztői, beruházói és vásárlói magatartásokra.
Unger Zsolt Géza interjúja
Mi a helyzet jelenleg az ingatlanpiacon, a kedvezményes áfától kezdve a pandémia ráhatásáig mik befolyásolják számottevően?
Az ominózus öt százalékos áfa-kedvezmény visszahozását a beruházói és kivitelezői lobbi erősen preferálta, azt az országosan nagyobbnak számító tíz-tizenöt cég és a megyeszékhelyenként két-három erős vállalat egyaránt szorgalmazta, de az intézkedés másik oldala is rögtön előjött, nevezetesen, hogy 2022. december 31-éig meg kell szerezni hozzá az építési engedélyt, hogy azzal érdemben élni is lehessen. Tulajdonképpen két évre történt ezzel a bevezetése, azzal a kitétellel kiegészítve, hogy magát a beruházást 2025 végéig be is kell fejezni. Ez azt hozta magával, hogy megindult a nagy roham azok között a nagy beruházók között, akik telket akartak vásárolni, az üres telkek mellett a romos és használhatatlan épületek telkeit is ideértve. Ez a rendelet a kormányzat részéről egy előremutató, de félig átgondolt intézkedés volt. Ezután az MNB-n keresztül, amelynek van egy lakás- és ingatlanpiaci ügyekért felelős grémiuma – ezek tagjai a legnagyobb ingatlanfejlesztők és közvetítők, a jelentősebb bankok képviselői, illetve több minisztérium képviselői is – folytatódott a tanácskozás. Rögtön felvetették, hogy miért ne lehetne ezt a kedvezményt öt évre kiterjeszteni, hiszen az egész ingatlan-szakma az átláthatóságot, a kiszámíthatóságot és az előre tervezhetőséget szeretné, hiszen már csak az üzleti tervek kidolgozása esetén is ez alapvető kritérium. Az ingatlanpiac ugyanis olyan, mint a mamut, mert valóban erős, de lassan mozog, nehezen változtat, egy-egy projekt kifutása minimum két-három évet vesz igénybe. De bármelyik ágazatra mondhatjuk, hogy ezt a kiszámíthatóságot igényli, mert a többi tényező is mind akarva-akaratlanul változtat egy projekten, ilyenek például az építőanyagár, a munkabérek, az uniós szabályozás. Az átfogó szabályozások mindig kihatnak az egész piacra. Megfigyelhető volt két évvel ezelőtt, hogy marketingkampányba kezdtek a beruházók – amikor még nem volt biztos az áfa-mérséklés –, hogy előrehozzák a vásárlásokat. A vevők zöme ezt meg is tette, ezáltal nem pont akkor vásárolt, amikor tényleg tervezte azt. De a kormányzati kedvezmények – például az illeték-elengedés, de főként a csok – voltak azok, amelyek még tovább lendítették a vásárlásokat. Utána a módosulások és a pandémia miatt lassultak, néhol meg leálltak az ügymenetek. Most pedig újabb kampányok indultak, amelyek a keresletet ismét feltornázták, viszont most meg a kínálati oldal nem tud mégsem lépést tartani ezzel.
Mi az oka a mostani helyzet kialakulásának?
A sok ok közül a szakemberhiányt lehet kiemelni elsősorban. Egy nagy beruházóval beszéltem nemrég, és azt mondta, hogy egymás elől vadásszák le a cégek a kivitelezőket. Konkrétan: az üzemkezdés előtt, háromnegyed hatkor megérkezik egy konkurens által küldött furgon az építkezésre, és a magasabb fizetés ígéretével elcsábítják az érkező brigádokat. Van, aki ellenáll, de sokan átpártolnak másokhoz a kecsegtető anyagiak miatt. Ezt nagyon durva módszernek vélem. Ez azért alakulhatott így, mert több hónapos csúszások fordulnak elő az építkezéseken, és az sem a beruházónak, sem a vásárlónak nem jó, s ezt próbálják egyesek ilyen drasztikus megoldásokkal orvosolni.
A vásárló pedig emellett még csodálkozik, hogy a csökkentett áfa miatt csökkenő árra számított, de azt arányosan sem kapta meg.
Nem, persze, ez hiú ábránd, a beruházó nem adja át a különbözetet a vásárló részére. Az említett építőanyagár-emelkedés és a munkaerőhiány miatt ezt nem is tudná megjelentetni érdemben a végső árban. A helyzetet jól jellemzi néhány adat, amely a status quo lényegére világíthat rá: a tavalyi és az idei első félévet összehasonlítva elmondható, hogy országosan huszonöt százalékkal kevesebb új beruházás indult, így a projektek száma is kisebb, és kevesebb lakást is kínálnak ezáltal. Az új lakások árai nyolc-tíz százalékkal emelkedtek az utóbbi időszakban, a fővárost tekintve pedig látszik, hogy a fajlagos négyzetméterár meghaladta az 1,1 millió forintot.
Mester Nándor, 2021. július 30. Fotó: Horváth Péter Gyula/PestiSrácok.hu
Azt vettem észre, hogy a használt lakások esetében is – ha azok nem túl régiek vagy teljesen felújítottak – ugyanúgy rárakják az eladók az egymilliós négyzetméterárat.
Valóban, ez sajnos pontos megfigyelés. A használt lakások árai az újakkal együtt mozognak, de itt is sok esetben aránytalansággal szembesülhetünk. Itt egy régi-új fogalmat kell újra tudatosítanunk: újszerű lakások. Utóbbiak alatt a legfeljebb nyolc éves, korszerű gépészettel rendelkező, és kicserélt burkolatú ingatlanokat értjük. Azok a családok, akik az áremelkedés miatt kénytelen-kelletlen lemondtak az új építésű lakások vásárlásáról, ezeket az újszerű ingatlanokat keresik, és számuk nem kevés, ugyanis az érdeklődők harmada már így gondolkodik, arányuk egyes becslések szerint akár negyven százalék is lehet. Számukra megéri váltani, mert tíz-tizenöt százalékkal olcsóbban fogják az újhoz képest ezeket megvásárolni. Tehát itt egy újfajta kereslet generálódott, amely persze idővel majd ezeknek az ingatlanoknak az árait is fel fogja hajtani. Emellett megfigyelhető Budapesten belül egy tendencia, hogy a külső kerületek felé nyitnak a vevők, a korábban kedveltekhez felzárkóznak újabbak; ezeket azok preferálják, akik az agglomerációba még nem akarnak kiköltözni. Megemlíthetjük itt Pestszentimrét és Pestszentlőrincet, Budafokot és Soroksárt is, illetve Újpest kertvárosi részét, ahol még elérhető távolságban van a metró. Itt még hétszáz-hétszázötvenezer forintos négyzetméteráron lehet válogatni a kínálatból. Még egy fontos tényező, hogy a jelzáloghitelek felvétele felgyorsult az utóbbi időszakban, és azok esetében is a felújítandó lakásra felvett hitelek aránya rendkívül megemelkedett a változások hatására. Ez nem mellékesen összefügg a felújítási támogatásokkal, ami szintén ezt a tendenciát támogatja.
Pedig hely lenne a főváros belső részein is.
Valóban, és ezzel visszatérnék egy az öt százalékos áfa kérdésköréhez. A kormány korábban már kinyilvánított szándéka szerint rozsdaövezeteket jelölne ki, főként a fővárosra jellemzően, bár szóba került egy-két megyeszékhely is. Annak idején az áfa-kedvezményt éppen arra találták ki, hogy a beruházók kedvező feltételekkel építkezhessenek a barna- és rozsdaövezetekben. Komplett kiszolgálással, szolgáltató részlegekkel kialakítva képzelték el ezeknek a helyeknek a rehabilitációját, például az üzletekét, óvodákét. Ezek Budapesten belül érdekes módon nem a külvárost jelentik, a VIII., IX. és a X. kerületek egyes részeire jellemző ez a település-szerkezet. A XIII. kerület egyes részei is ide tartoznak még, és kijelenthetjük, hogy a tulajdonviszonyok általában nem bonyolultak, mert sok MÁV-os területről van szó, kevés magántulajdont érintenének, de az állam vonakodik kijelölni a zónákat, így a bizonytalanság egyre csak fokozódik.
Korábban még csak ezekre vonatkozott a kedvezményes áfa-rendelet?
Igen, ez most ki lett bővítve, ez a fele nem is lenne gond, de a kijelölendő térkép még nincs meg, csaknem egy éve húzódik a konkrét procedúra. Mi a Kormányinfókon, vagy egyes konferenciákon rákérdezünk az illetékeseknél a terv alakulására, de kielégítő válasz még nem született meg. A bizonytalanság, amely más területeken is jelen van, mindig csökkenti a beruházási kedvet és lehetőségeket. Urbanisztikai szempontból sem mindegy, mi lesz ezek sorsa, mert hosszútávú koncepciók része ez. A kerületi önkormányzatok sem látnak tisztán, őket is mind bele kellene vonni közvetlenebbül a döntéshozatalba.
A Mol épülő székháza a bokrétaünnepség napján, 2021. augusztus 3-án. A Mol Campus toronyépülete huszonnyolc emeletes, a legmagasabb szintje feletti járósík százhúsz méter magasságban van. Fotó: MTI/Máthé Zoltán
Épülnek-e irodaházak jelenleg?
Szinte megálltak az irodaházak építései, de ez még a pandémiához és a home office-hoz kapcsolható. Azt azért lássuk be, nem lehet meg a legtöbb nagy cég iroda nélkül. Ha termelő vállalkozás, akkor ez részben kiváltható, de a szolgáltató és a kereskedelmi szektor igényli az irodákat. A járvány alatt is volt bejárás, csak váltott műszakban. Egy érdekességet kiemelnék, amely pont a pandémiás intézkedések következménye: az egy főre eső terület nagyságát növelni kellett a szabályozás miatt, ami elvileg még nagyobb teret követelne, de ezt létszámcsökkentéssel oldották meg inkább. Új trend van egyébként kialakulóban az irodaházak frontján. A régi felosztás szerint egy többszintes irodaház földszintjén volt például étterem, ruhatisztító, az emeleteken pedig a hagyományos irodák. Most differenciálódás kezdődött el, van három szinten klasszikus iroda, a többi emeleten rövidtávú bérlés, közösségi irodák vannak, illetve kiegészítő szolgáltatások, például fitneszek helyezkednek el, mert egyszerűen felértékelődik az az idő, amit bármelyik dolgozó az irodában eltölt. A két-három nap alatt, amit a dolgozó az ötből a munkahelyén tölt, teljesen kiszolgálásban részesülhet, vagyis a munkavállalói érdekek fokozottan előtérbe kerültek. Tehát épülnek azért irodaházak, már csak azért is, mert sok beruházás leállítása többe kerülne, mint a befejezése. A három-négy évvel ezelőtti csúcshoz viszonyítva persze jóval kisebb volumenben, negyedével kevesebb beruházás indult. Sok nagy cég hosszabbított időközben a bérbeadójával, ezt a beruházók mind „lecsekkolták”, tehát nem is kell annyi újat felhúzniuk. És mint más beruházást, ezt is sújtja a munkaerőhiány és az építőanyagok drágulása. Utóbbihoz egy adalékkal szolgálhatok, amely sok mindent megmagyaráz: a nyers acél ára egy év alatt a világpiacon nyolcvan százalékkal emelkedett, ez példátlan adatnak számít.
Rá is térhetünk akkor az építőanyag-árakra, azok elszabadulására, és az ehhez kapcsolódó kormányzati fékező intézkedésekre, amelyeket kormánybiztos fog felügyelni.
Nem a kormánybiztos személye a fontos, a lényeg az, hogy érdemben tud-e, és képes-e a kormány olyan szabályokat alkalmazni, amelyekkel érdemben képes befolyásolni a folyamatokat. Amiről szó van, például az exporttevékenység szabályozása, nem biztos, hogy szükséges elem. A hazai építőanyag-gyártó cégek, amelyek közül osztrákokat találunk zömében, nem több, mint tíz-tizenöt százalékot exportálnak árucikkeikből, és azt is saját cégcsoporton belül használják fel. Unión belül marad tehát, és azon belül a szabad áruáramlás biztosítását garantálni kell, tehát nem nagyon lehet beleszólni a folyamatba, de más intézkedéseket azért kíváncsian várunk.
Épülő lakópark Káposztásmegyeren 2021. július 30-án. Fotó: MTI/Varga György
Mire van jogosítványa a kormánybiztosnak és az államnak?
Inkább prevenciós szerepet látok itt, egy figyelmeztető tényezőt, amely szankciók kiszabását vetíti előre. A NAV és a GVH inkább az a két testület, amely beleszólhat igazán a játékszabályokba; utóbbi jelezte is, hogy kiemelten figyeli a kartellezni szándékozókat. A GVH például a napokban indított vizsgálatot egy kavicsbánya ellen tisztességtelen üzleti magatartás gyanúja miatt. A NAV is résen áll, de ezektől még nem lesz olcsóbb az alapanyag. Az attól lesz olcsóbb, ha a kínálat egyre jobban bővül, egyre több magyar termék lesz, amelyet hazai cégek termelnek. Ez például úgy valósulhat meg, hogy a gyártótevékenységre támogatást ad a kormány. Erre van is precedens, a közelmúltban több nagyobb betonelem-gyártó cég működését támogatta az állam. Ez ésszerű gondolat volt. Megjegyzem, duplán volt szükséges a lépés, ugyanis az építőipar ráállt mostanában a félkész elemek gyártására, amelyeket a helyszínen szerelnek be. A Bodrogbau vagy a Market Zrt. Prebeton nevű gyára voltak ilyen kedvezményezettek. Ilyen támogatási formák kellenek továbbra is a kínálat szélesítéséhez, amelyek az árakat előbb-utóbb stabilizálni fogják. Stabilizálni, de nem csökkenteni, viszont a szakképzett munkaerő hiányát még ez sem kompenzálhatja. Végül a sokféle emelés mind beépül a lakások vételárába, erre hívta fel a figyelmet a Cordia csoport egyik vezetője is nemrég, ők pedig tudják, miként mennek ma a dolgok; említsük csak meg azt, hogy a Corvin-sétány az ő beruházásuk és összesen háromezer lakást építettek tavaly csak a fővárosban. A sok tényező szerepét elemezve az infláció súlyát is fel kell vetni. Az a támogatás, amit évekkel ezelőtt megszavaztak, mára töredékét fogja érni reálértéken. Ez igaz akár a csok-ra is, amelynek összege ígéretesen hangzik, de bármilyen kormány legyen hatalmon, hozzá kell nyúlnia, mert inflációkövetővé kell tennie, a mértékét indexálni szükséges ahhoz, hogy eredeti szerepét betölthesse.
Beszéljünk az albérleti piacról. Miket tapasztalhatunk manapság ezen a fronton?
Ez egy soktényezős egyenlet, ezért bonyolultabb elemezni. Tavaly ősszel volt egyébként a mélypontja a folyamatoknak, akkor ment le a fővárosi átlagár száztízezer forintra, most száznegyvennégyezren áll, de tavaly nyáron százhatvanezer volt, így nem tudta utolérni még a múlt évi értéket. A fővárosi keresletet nagyban befolyásolja, hogy mennyi külföldi diák van itt, és még nem teljesen biztos, hogy ősztől lesz-e, vagy milyen arányban lesz jelenléti oktatás a tanintézményekben. A külföldi diákok esetében nem mindegy, hogy uniós országokból érkeznek-e, vagy azon kívülről, a beutazásukat milyen szabályok befolyásolják. A másik dolog, hogy a kollégiumi kapacitás lassan, de bővül; ez még nem akkora növekedés azért, hogy megrengesse az albérleti piacot. A döntések ideje eltolódik augusztus végére; mekkora a férőhelyek száma, hányan pályáznak mindezekre, vagyis most is van egy kisebb hullám, amikor kiderültek a ponthatárok, de a nyár végi hullám ennél nagyobb méretű lehet. A felsőbb évfolyamosok már léphettek, ezzel helyeket foglaltak el az elsősök elől. A kínálati oldalról, vagyis a kiadók felől nézve a dolgot, nekik az az érdekük, hogy egyes szobákat és ne teljes lakásokat adjanak ki egyben, ezzel fajlagosan nagyobb bevételre szert téve. A fiatalok fineszesek, ketten-hárman összeállnak és egész lakást vesznek ki, hogy a költségeiket jobban szétoszthassák. A fenntartás viszont drágult, a kiadók – akiknek három-négy lakásuk is van e célra – néhány éve befektetésnek vették még az ingatlanokat, most aggodalmaskodni kezdtek. Megjegyzem, hogy az új építésű lakások harmada került befektetőkhöz az utóbbi években. A kínálat ma is bővül, idén kétezer-ötszáz ilyen célra vásárolt lakás készül el, és kerül a piacra. Ez a tényező viszont stabilizáló hatással bír, nem fognak az albérleti árak visszaemelkedni olyan gyorsan a pandémia előtti szintre. Van egy mondásom a témában, amely budapesti érvényességű, de általános következtetésekre is utal: minden egyes metrómegálló kifelé haladva négy-ötezer forinttal csökkenti a bérleti díjat. Ez inkább a hazai diákokra érvényes megállapítás; nekik megéri egy újpesti, de metróközeli ingatlanban gondolkodni. Egy külföldi jobban szereti az egyetemhez közeli szállást, és ha Erasmus-program keretében tanul itt, akkor azt az ösztöndíjából fedezni is tudja. Vidéken Debrecenben a legnagyobb a bérleti díj, még nem éri el a fővárosit, de már megközelítette azt. Húszezer diák tanul ott, kevés a helyibeli, és a külföldiek aránya is jelentős hányadot tesz ki.
Új bérlakások Kántorjánosiban. A projekt a Széchenyi 2020 program keretében valósult meg. Fotó: MTI/Balázs Attila
A vidéki egyetemi városok közül vezet Debrecen, de a többiben is ilyen fokú az emelkedés?
Pécsett a helyzet átlagosnak mondható, a másik véglet lesz Miskolc, ahol már kilencven-százezer forintért is találunk jó szállásokat. Kiegyenlített a helyzet, a lakossághoz viszonyítva az öt-hétezer fő diák jelentős, sok az egyetemisták aránya. Győr megint egy másik eset lesz, van diák ott is, de a nagy cégek – például az Audi – miatt sokkal több a munkás, aki albérletet vesz igénybe, az igénylők hetven százaléka körükből kerül ki, míg a német mérnökök a családi házakat bérlik a város jobb negyedeiben. Emellett megjelent egy réteg, amely Ausztriába jár át dolgozni, de itthon van a bázisa. Nem beszélve Mosonmagyaróvárról, ahol sok esetben régi munkásszállókat újítottak fel kiadási céllal, hogy az ingázó munkaerőt kiszolgálják. Zárszóként még egy érdekesség, ez pedig az Airbnb, azaz a rövidtávú lakáskiadás átalakulása. A külföldiek elmaradásával és a szabályozók szigorodásával lépniük kellett a tulajdonosoknak, így sokan hosszútávú kiadásra tértek át. Ott, ahol ez bekövetkezett, nagyobb lett a kínálat és ez fékezőleg hatott az árakra is. Egy ilyen kiadó szövetkezet vezetőjével beszéltem a közelmúltban, tőle tudom a számadatokat: a fénykorban volt tizenötezer ilyen hasznosítású lakás, a számuk lecsökkent három-négyezerre a legrosszabb periódusban, most azért már hat-hétezerre visszatornázták ezt a számot. A jövőjük ugyanakkor bizonytalan, mert a járvány visszatérhet, a kerületek szigorítanak és már a társasházak lakóközösségei is leszavazhatnak közgyűlésükön egy ilyen jellegű vállalkozást. És akkor a bérlakásprogramokról még nem is beszéltünk.
Talán azért, mert valójában nincs is.
Igen, csak tervek léteznek általában véve. Egyfelől kellene végre egy hosszútávú koncepció, nem néhány évre szóló ötlethalmazok. Ausztriában harminc évre terveznek előre, hogy mindenki előre és biztonsággal kalkulálhasson. Másfelől komolyabb beruházói kedvezmények kellenének, jó irány, de nem elég az öt százalékos áfa-csökkentés, egyéb kedvezmények is kellenek ahhoz, hogy az építtetők az ingatlanokat bérlakásokként tudják hasznosítani, de ez megint egy külön történet. Zárjuk valami pozitívval. Én például üdvözlöm, hogy a vásárlók tudatosabbak lettek: a hiteleket összehasonlítják egymással, garanciát kérnek több téren, sőt, olykor a kivitelezésbe is aktívan bele akarnak szólni. Az ingatlanpiac járja a maga cikkcakkos útját, és oda kell figyelnünk rá, hiszen ne feledjük, hogy a GDP tíz százalékát az építőipar és az ingatlanpiac prezentálják, és az ágazat négyszázezer munkavállalót foglalkoztat, ami az összes munkaerőt nézve is figyelemre méltó arány.
Vezető kép: Horváth Péter Gyula/PestiSrácok.hu
Facebook
Twitter
YouTube
RSS