Eladósíccsák’ a fiatalokat!
Fotó: Vasvári Tamás
Igen, a baloldalon, amely a megengedőbbek szerint hallgatólagos tettestárs, szerintem viszont felbujtó volt a devizahitelezésben, most tényleg ezen pörög. Szerintük eladósítják a fiatalokat a végig fix, európai szinten a legalacsonyabb kamatozású hitelekkel. És erre olyan „ingatlanpiaci szakértők” ülnek fel a közösségi médiában, akik szerint ez nem 3 százalékos hitel, hanem 40. Na nem saját gondolatból, mert aki ennyire nem érti a matekot, az ilyen komplex gondolatokra nyilvánvalóan nem képes.
Pedig egyszerű a helyzet: piaci alapon a cikk írásának időpontjában a legnépszerűbb hitelösszehasonlító felület, amit a fiatalok felvehetnek az 25 évre végig fix kamatozással 7 százalék körüli kamattal érhető el 50 millió forintos hitelösszeg 25 évre. Így a végén összesen 103 millió forintot kell visszafizetni.
Az Otthon Start keretei közt az 50 millió 25 évre a végén 71 millió forintos visszafizetést eredményez. Ez 32 millió forint különbözet.
Ez már nagy segítség, de nézzük tovább: ha végig fix kamatozású a hitel, az azt jelenti, hogy a havi törlesztés összege kőbe van vésve, így se a törlesztőrészlet, se a teljes visszafizetendő összeg nem fog növekedni. Ez a nagy különbség a devizahitelezéssel szemben. Míg a devizahitelnél a gyakran államok által sem kontrollálható pénzpiacok alakulásán múlott a havi törlesztőrészlet, az Otthon Start esetében előre lehet tervezni, konstans törlesztőrészletekkel. És mivel tudjuk, hogy pontosan mennyit fizetünk vissza majd 25 év múlva, érdemes azt is figyelembe venni, hogy a jövőbeni, 25 év múlva realizálódó 71 millió forint, mennyit jelent mai pénzben. 25 év alatt ugyanis jelentős kummulált infláció jelentkezik, míg a törlesztő, és így a visszafizetendő összeg fix marad.
Ennél nagyobb segítség még nem volt a fiataloknak
Ha az elmúlt év és az elkövetkező időszakra prognosztizál 4-5 százalékos inflációs rátával diszkontáljuk a 25 év alatt kifizetett összesen 71 millió forintot, akkor kiderül, hogy a 2050-ben kifizetett összesen 71 millió forint jelen értéken 41-45 millió forintnak felel meg. Tehát egy az elmúlt 25 év átlagos inflációs rátájához mérten mérsékelt inflációs környezetben is ilyen alacsony kamatozással jelenértéken pluszban jön ki a hitelfelvevő. Egyszerűbben szólva, 25 év alatt 71 milliót visszaadni olyan, mint most 41-45 millió forintot. Ez az 5-9 millió forint nettó haszont jelent. Ha ennél is magasabb az infláció, nagyobb a haszon is, más kérdés, hogy a magas inflációs környezetnek egy sor egyéb kellemetlen hatása van, így ezt inkább ne kívánjuk.
Vagyis a hitel nem feltétlenül gonosz dolog, csak a megfelelő átgondolással és körültekintéssel érdemes használni. Itt jegyezném meg, a CSOK-ra és a babaváró hitelre a fent számított matek hatványozottan érvényes, ott ugyanis kamatmentesség és tartozáselengedés is játszik a feltételek teljesítése esetén.
Adódik a kérdés: miért éri meg ez a banknak? A válasz az, hogy nem éri meg neki. Ezért fizet az állam kamattámogatást a hitelekre. 50 millió forintnál 25 évre felvéve nagyjából 32 millió forintot. Ebből következik a következő kérdés: miért éri meg az államnak?
Először is az állam nem egy for profit vállalkozás és az Otthon Start program egyik markáns eleme a lakáspiac magántőke alapú bővítése is. Lényegében az állam kétoldalú támogatást hozott létre: egyrészt a fent ismertetett módon támogatja lakásvásárlókat, de a másik oldalon egy kormányzati hatáskört, az ingatlanállomány fejlesztését is kiszervezi a magántőkének- anélkül, hogy ez bármiféle tranzakcióval, telekátadással, vagy szubvencionálással járna. A kínálat bővítését célzó egyszerűsített szabályozás ugyanis nem az újabb, úgynevezett „luxuslakóparkok” kivitelezését támogatja, hanem az aktuális ingatlanpiac középső szegmensének a kínálati bővítését. (Az pedig egy külön cikket érne, hogy pontosan mit is nevezünk „luxusnak” az ingatlanpiacon… meg úgy általában. Egyelőre maradjunk annyiban, hogy egy 32 négyzetméteres garzon hárommilliós négyzetméteráron legfeljebb irreálisan drága, de ettől nem lesz luxus…).
Az ugyanis igaz, hogy a magyar lakásállomány általánosságban véve borzalmas állapotban van: az alacsony energiahatékonyságú kádár-kockák és szigeteletlen panelok világát a ’90-es és kétezres évek silány minőségű lakóparkjai sem váltották meg. Az elmúlt 15 évben azonban már Magyarországon is divat lett energiahatékony, időtálló anyagokból építkezni, ami jelentős előrelépést jelent mind az ingatlanok értékállósága, mind a komfortszint terén. Ezek az ingatlanok képezik a magyar ingatlanpiac középső árszintjét, az 1-1,5 millió forintos négyzetméterárú kategóriát (Budapestet leszámítva, a fővárosban ez a kitétel legfeljebb a peremterületeken értelmezhető, a belváros már kilépett ebből az ársávból, és nem is fog oda visszatérni).
Ugyanakkor ezeknek az ingatlanoknak a száma relatíve alacsony, erre jelenthet megoldást az, ha ennek a kategóriának a kínálata bővül. A programot felügyelő irodát vezető Panyi Miklós szerint 4-5 ezer milliárd forint ömölhet így be az építőiparba, ami legrosszabb esetben is 3 millió négyzetméter új lakást jelenthet. Ez már szabad szemmel látható megújulást jelent.
Végezetül pedig ne felejtsük el, hogy az új lakások esetében 5 százalékos áfabevétellel (kivéve, ha rozsdaövezetben épül), illetve 4 százalékos vagyonszerzési illeték befolyásával számolhatunk, ami mind az államkasszát gyarapítja, nem beszélve az építőipari vállalkozások által befizetett számtalan adóformát a TAO-tól a munkavállalók munkabéreiből származó bevételekkel, amely jelentősen tompítja a program kiadásainak a költségvetésre gyakorolt nyomását.
